Письмо Минстроя России от 25.06.2024 N 35255-ДН/04 "По вопросам, связанным с деятельностью ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, вознаграждением председателю и членам совета МКД, признанием недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД, а также совершенствованием управления МКД"

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 25 июня 2024 г. N 35255-ДН/04

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в рамках компетенции сообщает следующее.

На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности.

1. О деятельности товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.

В силу части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) для совместного управления общим имуществом в МКД.

Согласно части 1 статьи 136 ЖК РФ собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Согласно части 1 статьи 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД.

Так, право на вступление в ЖСК может быть реализовано с учетом положений статьи 111 ЖК РФ, решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей (часть 2 статьи 112 ЖК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом созданного ЖСК, подают в правление ЖСК заявление о приеме в члены ЖСК (часть 1 статьи 121 ЖК РФ).

Таким образом, членство в ТСЖ (ЖСК) является добровольным и возникает оно только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в МКД на основании поданного им заявления.

Часть 5 статьи 135 ЖК РФ определяет, что ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Государственная регистрация ЖСК осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (статья 114 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что ТСЖ (ЖСК) является некоммерческой организацией, одной из уставных целей которой является управление МКД. Членами такой некоммерческой организации являются собственники помещений МКД, в связи с чем такие собственники помещений обязаны финансировать деятельность указанной организации путем внесения членских взносов.

Отношения между ТСЖ (ЖСК), являющимся юридическим лицом, и собственниками помещений в МКД, имеющими членство в ТСЖ (ЖСК), регулируются уставом ТСЖ (ЖСК), соблюдение которого обязательно для членов указанной организации.

Собственники помещений в МКД, не имеющие членства в ТСЖ (ЖСК), не обязаны исполнять требования устава ТСЖ (ЖСК), в том числе не обязаны оплачивать членские взносы.

При этом отмечается, что в силу части 3 статьи 30, части 1 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Таким образом, все собственники помещений в МКД, независимо от членства в ТСЖ (ЖСК), несут бремя содержания общего имущества МКД.

При этом собственники помещений в МКД, являющиеся членами ТСЖ (ЖСК), исполняют обязанность по содержанию общего имущества МКД путем оплаты членских взносов, а собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ (ЖСК), в силу части 6 статьи 155 ЖК РФ исполняют указанную обязанность путем внесения платы за содержание жилого помещения на основании соответствующего договора.

Учитывая, что согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ бремя конкретного собственника помещения в МКД по содержанию общего имущества МКД соразмерно доле такого собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, при этом в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, удельный размер платежа за содержание общего жилого помещения в МКД в руб./кв.м одинаков для всех собственников помещений в МКД.

Следовательно, размер членского взноса для члена ТСЖ (ЖСК) в руб./кв.м равен размеру платы за содержание жилого помещения в МКД в руб./кв.м для собственника помещения в МКД, не являющегося членом ТСЖ (ЖСК).

Пунктом 3 части 1 статьи 137 ЖК РФ установлено, что ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

В силу пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ (ЖСК), а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ (ЖСК) на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Следовательно, органы управления ТСЖ (ЖСК) вправе устанавливать размер членских взносов для членов ТСЖ (ЖСК), а также равный указанному размеру членских взносов размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК).

Отмечается, что отсутствие письменного договора на содержание жилого помещения между собственником помещения в МКД и ТСЖ (ЖСК) не освобождает указанного собственника от обязанности вносить плату за содержание жилого помещения, поскольку такая обязанность прямо установлена положениями ЖК РФ.

Указанная позиция подтверждается пунктом 12 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22.

Статьей 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения в МКД с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 ЖК РФ.

Таким образом, у собственника помещения в МКД, независимо от того, является ли этот собственник членом ТСЖ (ЖСК) или не является, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом либо членства собственника помещения в ТСЖ (ЖСК).

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что установленный действующим жилищным законодательством правовой механизм участия собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК), в расходах, возникающих в результате совместной эксплуатации имущественного комплекса - МКД, возлагает на собственников жилых помещений в МКД бремя содержания принадлежащего им имущества, сопутствующее реализации правомочий собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлен на обеспечение баланса интересов всех обладателей помещений в МКД - как являющихся членами ТСЖ (ЖСК), так и не являющихся таковыми (определения от 24 февраля 2011 г. N 251-О-О, от 27 октября 2015 г. N 2471-О, от 28 января 2016 г. N 165-О и от 26 апреля 2016 г. N 795-О).

Действующее жилищное законодательство не дифференцирует расходы, связанные с управлением МКД, в зависимости от необходимости их несения членами ТСЖ (ЖСК) и собственниками помещений дома, не вступившими в члены ТСЖ (ЖСК). Иной подход приводил бы к неосновательному обогащению собственников помещений в доме, не оплачивающих какие-либо расходы дома, за счет других собственников - членов ТСЖ (ЖСК).

2. О вознаграждении председателю и членам совета МКД.

Согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ в случае, если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется ЖСК и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Из приведенной нормы следует:

1) обязанность собственников помещений в МКД по созданию совета МКД установлена императивно;

2) председатель и члены совета МКД являются собственниками помещений в МКД;

3) лица, избираемые председателем и членами совета МКД, определяются решением общего собрания собственников помещений в МКД и не могут быть определены иным способом. Отмечается, что председатель совета МКД также избирается не членами совета МКД из своего состава, а определяется исключительно решением общего собрания собственников помещений в МКД;

4) совет МКД не является ни юридическим, ни физическим лицом, и осуществляет свою деятельность как коллектив граждан.

Из указанных обстоятельств, а также исходя из полномочий совета МКД, установленных частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ, и полномочий председателя совета МКД, установленных частью 8 статьи 161.1 ЖК РФ, следует, что председатель и члены совета МКД фактически представляют интересы всех собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции и не вступают в договорные отношения ни с собственниками помещений в МКД, ни с советом МКД, который не является юридическим лицом.

Отмечается, что председатель и члены совета МКД действуют в интересах собственников помещений в МКД. При этом, учитывая, что председатель и члены совета МКД в обязательном порядке являются собственниками помещений в указанном МКД, интересы собственников помещений в МКД одновременно являются интересами председателя и членов совета МКД.

На основании части 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Необходимо обратить внимание, что выплата вознаграждения членам и председателю совета МКД является правом, а не обязанностью собственников помещений в МКД.

Таким образом, обязательность выплаты вознаграждения председателю и членам совета МКД законом не установлена.

По мнению Минстроя России, вознаграждения председателю и членам совета МКД являются выплатами, стимулирующими добровольное выполнение своих полномочий членами совета МКД, в том числе председателем совета многоквартирного дома. Такие вознаграждения выплачиваются на основании решения общего собрания за счет дополнительных взносов собственников помещений в МКД, доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД в соответствии с условиями договора управления МКД, а также за счет иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. Для выплаты вознаграждения гражданско-правовой или трудовой договоры с председателем и членами совета МКД не заключаются.

Учитывая, что председатель и члены совета МКД избираются из числа собственников помещений в данном доме в целях представления интересов всех собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции и не вступают в договорные отношения, при этом совет МКД не является юридическим лицом, при этом в случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД такие вознаграждения формируются из платежей всех собственников помещений в таком доме, в том числе из платежей самих председателя и членов совета МКД, необходимо отметить, что признание собственников помещений в МКД работодателями председателя и членов совета МКД приводит к признанию указанных председателя и членов совета МКД работодателями в отношении самих себя.

Дополнительно отмечается, что в силу статьи 15 Трудового кодекса Российской Федерации трудовые отношения - это отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы) в интересах, под управлением и контролем работодателя, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.

Из анализа статьи 161.1 ЖК РФ следует, что председатель и члены совета МКД не наделяются неотъемлемыми правами работника, предусмотренными для трудовых отношений, и выполняют представительские функции от имени собственников помещений в МКД, которые на общем собрании могут принять решение о выплате председателю и членам совета МКД вознаграждения за выполнение указанных функций.

По мнению Минстроя России, из приведенных обстоятельств следует, что основания для обложения страховыми взносами вознаграждения председателей и членов советов МКД отсутствуют, поскольку указанные председатели и члены советов МКД не вступают в трудовые отношения, предметом которых является исполнение такими председателями и членами советов МКД обязанностей, предусмотренных статьей 161.1 ЖК РФ.

При этом имеется обязанность председателей и членов советов МКД оплачивать налоги на доходы физических лиц с получаемого вознаграждения.

3. О признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

За фальсификацию решений и протоколов общего собрания собственников помещений в МКД предусмотрена уголовная ответственность в соответствии со статьей 327 Уголовного кодекса Российской Федерации (подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков).

Пунктом 1 части 12 статьи 20 ЖК РФ предусмотрено право органа государственного жилищного надзора обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД либо общим собранием членов ТСЖ (ЖСК) с нарушением требований ЖК РФ.

Частью 6 статьи 46 ЖК РФ установлено право собственника помещения в МКД на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

4. О совершенствовании управления МКД.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2022 г. N 3268-р утверждена Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, разделом "Управление жилищным фондом" предусматриваются следующие мероприятия, в том числе по внедрению единых стандартов деятельности по управлению МКД и их обслуживанию; внедрение новых подходов в сфере государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по МКД; развитию институтов и моделей управления жильем; повышению эффективности эксплуатации и обеспечение непрерывного управления МКД на всех этапах его жизненного цикла по единым стандартам на основе трансформации института "временной управляющей организации" и внедрения модели "гарантирующей управляющей организации", предполагающей открытые конкурсные процедуры по отбору профессиональных управляющих организаций.

Минстроем России ведется постоянная работа по мониторингу правоприменения и актуальным проблемам, возникающим в связи с реализацией законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, Минстрой России внимательно анализирует предложения по его совершенствованию, имеющиеся у различных организаций и граждан.

В этой связи представленные предложения Минстроем России в рамках установленных полномочий будут дополнительно проанализированы и по возможности учтены в ходе реализации Минстроем России Плана мероприятий по совершенствованию действующего законодательства.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора

Департамента развития

жилищно-коммунального хозяйства

Д.Ю.НИФОНТОВ